به گزارش تحریریه، نرخ بازده بخش مسکن با احتساب افزایش قیمت مسکن و افزایش نرخ اجاره بها بدست می آید، به گزارش مرکز آمار ایران، تورم ماهانه مسکن در مهرماه ۳.۳ درصد و تورم اجاره نیز در این ماه ۳.۳ درصد اعلام شد. شاخص مسکن در مهر ماه به ۲۶۴.۱ واحد رسید، در حالی که این عدد در شهریور ۲۵۵.۶ واحد بود، شاخص اجاره نیز در مهر ماه به ۲۶۳.۶ واحد رسید، در حالی که این عدد در شهریور ۲۵۵.۱ واحد بود.

در شرایط فعلی که "پول های داغ" در گردونه رقابت نرخ ها سرگردان شده اند و نرخ سود سپرده های بانکی ۲۳ درصد، نرخ بازدهی اوراق خزانه دولتی به عنوان کم ریسک ترین دارایی حدود ۳۰ درصد، و نرخ متوسط بازدهی صندوق های طلا و درآمد ثابت حدود ۳۴ درصد می باشد، محاسبه نرخ بازدهی سرمایه گذاری در مسکن نیز برای صاحبان سرمایه از اهمیت بالایی برخوردار است.

در ۵ سال اخیر (۱۴۰۲- ۱۳۹۸) میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از ۹ میلیون تومان در ابتدای سال ۱۳۹۸ به ۸۸ میلیون تومان در پایان تابستان سال ۱۴۰۳ افزایش یافته که این آمار نشان دهنده رشد ۸۷۷ درصدی این بازار پرطرفدار سرمایه‌گذاری است.

بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن تا حدود زیادی وابسته به چرخه رونق و رکود قیمتی این بخش است و افزایش و کاهش قیمت مسکن سهم بسیار بیشتری در بازدهی این بخش دارد.

اگر چه سهم اجاره بهای دریافتی نسبت بسیار کمتری از بازدهی بخش مسکن را تشکیل می دهد اما این بخش از بازدهی به دلیل ماهیت درآمد جاری و تاثیر پذیری کمتر از چرخه رونق و رکود برای سرمایه گذاران بسیار مهم است.

برای درک بهتر بازدهی اجاره مسکن لازم است که قبل از آن در مورد شاخص حباب مسکن توضیحاتی ارایه شود. یکی از نسبت‌های مهم و اصلی برای سنجش میزان حباب مسکن، نسبت قیمت بر اجاره (مسکن) یا نسبت P/R است. هرچه میزان این نسبت بیشتر شود، حباب مسکن بیشتر خواهد شد. بر اساس این نسبت میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را تقسیم بر میانگین ارزش سالانه اجاره هر مترمربع خواهند کرد.

حال چنانچه این شاخص را معکوس محاسبه کنیم یعنی جای صورت و مخرج عوض شود و نسبت R/P مورد محاسبه قرار گیرد نرخ بازدهی اجاره واحد مسکونی بدست می آید. به عنوان مثال چنانچه فردی یک واحد مسکونی با هدف اجاره به ارزش ۱ میلیارد تومان خریداری و ماهیانه ۳ میلیون تومان اجاره دریافت کند در طول سال ۳۶ میلیون تومان اجاره دریافت خواهد کرد و نرخ بازدهی وی ۳.۶ درصد خواهد بود.

بر اساس برآوردها چنانچه افزایش قیمت مسکن تا پایان سالجاری به اندازه نرخ تورم باشد، بازدهی اجاره مازاد بر تورم بوده به عبارت دیگر می توان گفت؛ نرخ بازدهی واقعی دارایی مثبت شده است. این در حالیست که دارایی های دارای نرخ سود حتی ۳۰ درصدی چنانچه نرخ تورم بالاتر از ۳۰ درصد باشد بازدهی واقعی آن دارایی منفی خواهد بود.

اگر چه نرخ بازدهی اسمی بسیاری از دارایی ها چندین برابر نرخ بازدهی اجاره مسکن است اما بخش مسکن با توجه به افزایش و طی چند سال یکبار جهش قیمتی که تجربه می کند، نرخ بازدهی واقعی آن از برخی بازارها بیشتر می باشد. بطوریکه از سال ۱۳۸۰ تا سال ۱۴۰۰ بازهی مسکن بعد از بازدهی بازار طلا و سکه با رشد ۹۶ برابری در رتبه سوم و بالاتر از بازدهی سود بانکی، دلار و بازار خودرو قرار گرفت.

در هفته اخیر گزارش های میدانی از بازار مسکن هم در حوزه خرید و فروش و هم در بازار اجاره حاکی از کاهش فایل های عرضه و یا افزایش نرخ های پیشنهادی می باشد. به طور کلی با توجه به افزایش قیمت دلار و کاهش قیمت دلاری مسکن و اجاره مسکن انتظار و توقع مالکان واحدهای مسکونی از افزایش بازدهی این بخش در ماه های آتی حکایت می کند.

پایان/